هوا الأردن تنشر مسودة القانون الجديد للأبنية والتجمعات العقارية
أعدت الحكومة مسودة مشروع قانون الأبنية والتجمعات العقارية وتطويرها لسنة ٬2015 ليلغي قانون ملكية الطوابق والشقق رقم (25) لسنة (1968) والتعديلات التي ادخلت عليه ويحل هذا القانون محله ولا يعمل بأي نص ورد في أي تشريع آخر يتعارض مع احكام هذا القانون.
ويأتي مشروع القانون نظراً لعدم شمولية قانون ملكية الطوابق والشقق وتعديلاته للكثير من الأحكام المتعلقة بالمجمعات العقارية والأبنية القائمة وعدم اشتماله على التعريفات اللازمة للعديد من المصطلحات المتعلقة بالعقارات والوحدات السكنية وغيرها٬ بالإضافة إلى عدم وجود غطاء تشريعي يحكم وجود العديد من المشاريع الاستثمارية القائمة وكذلك التي هي تحت الإنشاء.
وتضمن المشروع العديد من الأحكام المتعلقة بجمعية المالكين للأبنية والأبراج والأقسام المشتركة التابعة لها٬ وكذلك السماح بإنشاء اتحاد للمالكين في هذه المجمعات وإقراره الشخصية المعنوية غير الموجود سابقاً. وينشأ بموجب القانون المجلس الأعلى للأبنية والتجمعات العقارية.
يشار إلى أن هذا القانون اعد في عام 2009 إلا انه لم ير النور منذ ذلك الحين. وتاليا نص مسودة مشروع القانون: يسمى هذا القانون (قانون الأبنية والتجمعات العقارية وتطويرها لسنة 2015) ويعمل به بعد مرور تسعين يوما من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية.
المادة (2)
يكون للكلمات والعبارات التالية الواردة في هذا القانون المعاني المخصصة لها ادناه الا اذا دلت القرينة على غير ذلك:
المجلس: المجلس الأعلى للأبنية والتجمعات العقارية المنشأ بموجب أحكام هذا القانون.
الدائرة: دائرة الأراضي والمساحة.
البناء: العقار المبني المقسم الى أجزاء مفرزة ويزيد عدد الوحدات فيه عن وحدتين مملوكة لعدة اشخاص سواء أكان ممتداً بصورة عمودية أو أفقية ويشمل العقارات المتلاصقة إذا كانت تشترك مع بعضها في الاستفادة من ذات الأقسام المشتركة.
البرج: البناء الممتد بصورة عمودية ويزيد ارتفاعه عن (.......) متر/طابق.
الوحدة: الجزء المفرز الواقع ضمن بناء أو برج ويشمل بصورة خاصة الشقق والطوابق والمكاتب والمخازن المفرزة.
التجمع العقاري: مساحة محددة من الأرض تمت الموافقة على منحها صفة تجمع عقاري وفقا لأحكام هذا القانون.
الوحدة المستقلة: الأرض المفرزة والواقعة ضمن التجمع العقاري وما عليها من إنشاءات ولا يشمل ذلك الأرض المقام عليها بناء له جمعية مالكين حسب أحكام هذا القانون أو أجزاء التجمع العقاري المملوكة لاتحاد المالكين.
المالك: كل شخص طبيعي أو معنوي يرد إسمه في سجل الأموال غير المنقولة الخاص بالوحدة أو الوحدة المستقلة ويشمل المطور العقاري والمستثمر العقاري فيما يتعلق بالوحدات أو الوحدات المستقلة غير المباعة.
شاغل العقار: المالك أو اي شخص يشغل الوحدة أو الوحدة المستقلة أو ينتفع بها منفردا أو بالاشتراك مع غيره بأي صورة من الصور ويشمل ذلك المستأجر.
التطوير العقاري: النشاط الاقتصادي المرتبط بإنشاء الأبراج أو التجمعات العقارية بهدف بيعها ويشمل تطوير الاراضي ومدها بالبنى التحتية والفوقية والخدمات.
المطور العقاري: كل شخص معنوي يمارس أي عمل من أعمال التطوير العقاري.
المستثمر العقاري: كل شخص يمارس أعمال بناء الابنية بهدف بيعها ولا يشمل ذلك المقاول الذي يعمل لصالح غيره.
الاقسام المشتركة: الأموال غير المنقولة والعقارات بالتخصيص الموجودة ضمن البناء أو البرج أو الأرض المقام عليها والمخصصة لخدمة البناء أو البرج وشاغليه ولا ينحصر الانتفاع بها بمالك دون غيره من مالكي الوحدات وتشمل بصورة خاصة أرض العقار وسطح الطابق الاخير غير المفرز وغير المملوك لأي من مالكي الوحدات والمواقف والاساسات والجدران ومجاري التهوية والسلالم والمصاعد وشبكات وخطوط الماء والصرف الصحي والتكييف والتدفئة والكهرباء والاتصالات الواقعة خارج الوحدات ومعداتها والغرف المخصصة للخدمات.
البنى التحتية والفوقية: الانشاءات والعقارات بالتخصيص الموجودة ضمن التجمع العقاري وخارج حدود الأبنية أو الأبراج أو الوحدات المستقلة الواقعة ضمنه والمخصصة لخدمة التجمع وتمكين شاغليه من استيفاء المنفعة من الوحدات أو الوحدات المستقلة التي يشغلونها وتشمل بصورة خاصة الشوارع والارصفة والجسور والأسوار والبوابات والساحات العامة والحدائق والمساحات الخضراء ومحطات التنقية والابار وشبكات الكهرباء والاتصالات والماء والصرف الصحي والإنارة ومعداتها.
الخدمات: الاعمال اللازمة لحسن انتفاع شاغلي الأبنية أو الابراج أو التجمعات العقارية بها وتشمل بصورة خاصة النظافة والحراسة وصيانة الاقسام المشتركة والبنى التحتية والفوقية وتأمين الطاقة والمواد الأولية اللازمة لها والبستنة والإنارة.
جمعية المالكين: الجمعية المنشأة بموجب أحكام هذا القانون والمكونة من مجموع مالكي الوحدات الموجودة في كل بناء أو برج.
اتحاد المالكين: الاتحاد المنشأ بموجب أحكام هذا القانون والمكون من مجموع جمعيات المالكين للأبنية المقامة في التجمع العقاري ومالكي الوحدات المستقلة الواقعة ضمن ذلك التجمع.
حساب الأمانات: الحساب المخصص حسب أحكام هذا القانون لإيداع المبالغ التي يقبضها المطور العقاري أو المستثمر العقاري مقدما من المشترين أو الممولين.
مدير الحساب: البنك أو المؤسسة المالية المجازة من قبل البنك المركزي الاردني والمصرح لها بقبول الودائع والتي تحتفظ بحسابات الأمانات وتديرها وفق أحكام هذا القانون.
السجل: سجل جمعيات المالكين واتحادات المالكين المنشأ في الدائرة وفقا لاحكام هذا القانون.
المادة (3)
أ. ينشأ في المملكة مجلس يسمى (المجلس الاعلى للأبنية والتجمعات العقارية).
ب. يهدف المجلس الى تحقيق ما يلي:
1. اقتراح السياسة العامة للتجمعات العقارية وعلاقتها بالتنظيم والبيئة بالتعاون مع الجهات الرسمية ذات العلاقة ورفعها الى مجلس الوزراء للموافقة عليها.
2. وضع سياسة عامة لتفعيل مساهمة المالكين في إدارة الابنية والتجمعات العقارية الخاصة بهم واقتراح آليات لمتابعة تطبيقها.
ج. تحقيقا للاهداف المقصودة من هذا القانون يمارس المجلس الصلاحيات والمسؤوليات التالية:
1. اعداد مشاريع التشريعات اللازمة لتنفيذ أحكام هذا القانون.
2. اعداد البرامج والخطط اللازمة للتوعية بأحكام هذا القانون وأهدافه وتعزيز تطبيقه.
3. اقتراح آليات للرقابة على قطاع التطوير العقاري بهدف حماية المشترين والاقتصاد الوطني وتطوير القطاع وتعزيز وحماية الاستثمار فيه.
4. إبرام الاتفاقيات الخاصة بمشاريع التطوير العقاري مع المطورين العقاريين.
5. النظر في اي امور اخرى ذات علاقة بأهداف هذا القانون يكلفه بها مجلس الوزراء.
المادة (4)
أ . يكون المجلس برئاسة وزير المالية وعضوية كل من :
1. مدير عام دائرة الاراضي والمساحة أو من يفوضه.
2. مدير عام المؤسسة العامة للاسكان والتطوير الحضري أو من يفوضه.
3. أمين عمان أو من يفوضه.
4. ممثل عن وزارة الشؤون البلدية يسميه وزيرها.
5. ممثل عن وزارة الاشغال العامة والاسكان يسميه وزيرها.
6. ممثل عن وزارة البيئة يسميه وزيرها.
7. ثلاثة اشخاص من القطاع الخاص من ذوي الكفاءة والخبرة يسميهما مجلس الوزراء بناء على تنسيب وزير المالية لمدة سنتين قابلة للتجديد لمرة واحدة.
ب. يشترط في ممثل أي جهة من الجهات المذكورة في البنود (61) من الفقرة (أ) من هذه المادة أو المفوض عن أي من الاشخاص المذكورين فيها أن يكون من ذوي الكفاءة والخبرة وأن لا تقل درجته عن الأولى.
ج. يسمي الرئيس نائبا له من بين اعضاء المجلس.
د. يعقد المجلس اجتماعاته مرة على الأقل كل شهرين أو كلما دعت الحاجة وذلك بدعوة من الرئيس او نائبه في حال غيابه٬ ويكون اي اجتماع يعقده المجلس قانونيا اذا حضره أغلبية اعضائه على أن يكون من بينهم الرئيس او نائبه في حال غيابه ويصدر المجلس قراراته باكثرية اصوات اعضائه على الاقل.
هـ. للمجلس دعوة أي شخص من ذوي الاختصاص والخبرة لحضور اجتماعاته دون ان يكون له حق التصويت. و. يسمي رئيس المجلس أحد موظفي وزارته أمينا لسر المجلس.
المادة (5)
للمجلس القيام بجميع التصرفات القانونية اللازمة لتحقيق اهدافه وتنفيذ أحكام هذا القانون بما في ذلك ابرام العقود وله حق التقاضي وينوب عنه في الاجراءات القضائية المحامي العام المدني او اي محام يوكله لهذه الغاية.
المادة (6)
أ. لكل مالك عقار ان يطلب إفراز وتسجيل الوحدات الموجودة في البناء أو البرج الذي يملكه لدى مديرية تسجيل الاراضي المختصة.
ب. تعطى الوحدة المفرزة رقماً متسلسلاً يتبع رقم الأرض المقام عليها البناء أو البرج وتنظم مديرية تسجيل الاراضي المختصة صحيفة اضافية لكل وحدة تقيد عليها الحقوق العينية الخاصة بها.
ج. تحدد إجراءات وشروط إفراز وتسجيل الوحدات وترقيمها وتنظيم الصحائف العقارية الخاصة بها بموجب تعليمات يصدرها مدير عام الدائرة لهذه الغاية.
د. يستوفى رسم قدره واحد بالالف من قيمة العقار اذا اراد مالكو عقار مسجل لدى مديرية التسجيل قيده وفقاً لاحكام هذا القانون ولا يستوفى الا رسم الانشاءات الجديدة اذا طلب المالكون قيد الانشاءات او الطوابق او الشقق في آن واحد.
المادة (7)
أ. ينشأ حكما من مجموع مالكي الوحدات الموجودة في كل بناء أو برج جمعية تسمى "جمعية المالكين" ويكون لهذه الجمعية شخصية معنوية وذمة مالية مستقلة بالقدر اللازم لإدارة ذلك البناء أو البرج ويكون كل عضو مساهما فيها بحصص تتناسب ومساحة الوحدة التي يملكها الى اجمالي مساحات وحدات البناء أو البرج.
ب. يكون لكل جمعية من جمعيات المالكين اسم يميزها مستمد من رقم قطعة الارض المقام عليها البناء أو البرج وموقعها حسب بيانات سجل الأموال غير المنقولة ولا يجوز لها أن تتخذ اسما آخر.
ج. يكون المالك وأي شخص تنتقل اليه ملكية أي وحدة في البناء أو البرج أو أي حصة فيها عضوا في جمعية المالكين لذلك البناء أو البرج حكما بمجرد تثبيت ملكيته في سجل الاموال غير المنقولة ويكون ورثة مالك الوحدة أعضاء في الجمعية بمجرد انتقال الملكية اليهم من مورثهم وذلك مع مراعاة أحكام المادة (9/ج/2) من هذا القانون.
د. يفقد الشخص عضويته في جمعية المالكين حكما بمجرد انتهاء ملكيته للوحدة.
المادة (8)
أ. تكون جمعية مالكي كل بناء أو برج هي المالكة الوحيدة لجميع الاقسام المشتركة لذلك البناء أو البرج.
ب. اعتبارا من تاريخ نفاذ هذا القانون تنتقل حكماً الى جمعية المالكين ملكية الاقسام المشتركة.
ج. تتمتع جمعية المالكين بكافة حقوق الإدارة والتصرف واستعمال واستغلال الاقسام المشتركة المخصصة لخدمة البناء أو البرج ويمثلها في ذلك مجلس إدارتها ولا يحق لأي من مالكي الوحدات إدارة هذه الأقسام أو التصرف بها أو استغلالها دون موافقة جمعية المالكين وذلك مع عدم الاخلال بالحكم المنصوص عليه في الفقرة (أ) من المادة (35) من هذا القانون.
د. لجمعية المالكين اجراء ما يلزم من تصرفات وإبرام ما تراه مناسبا من عقود لغايات صيانة الاقسام المشتركة في البناء أو البرج والمحافظة عليها ودفع أي تعد عليها وإدامة الخدمات وتحديد الحصة التي يتحملها كل عضو من النفقات اللازمة لذلك وبما يتناسب ومقدار حصصه في الجمعية واستيفائها منهم.
المادة (9)
أ. تتالف الهيئة العامة لجمعية المالكين من جميع مالكي الوحدات في البناء أو البرج ٬ وتعقد اجتماعاتها بدعوة من رئيس مجلس إدارتها أو نائبه.
ب. في حال عدم وجود مجلس إدارة قائم بصورة قانونية لجمعية المالكين أو رفض رئيس المجلس أو نائبه دعوة الهيئة العامة للاجتماع يحق للمالكين ممن يملكون ما لا يقل عن (25%) من اجمالي مساحة وحدات البناء أو البرج دعوة الهيئة العامة الى الاجتماع.
ج.
1. لكل مالك من مالكي الوحدات حضور اجتماعات الهيئة العامة لمناقشة الامور التي تعرض عليها والتصويت على القرارات وله أن يفوض خطياً أي من شاغلي البناء أو الوحدة لحضور الاجتماع نيابة عنه.
2. إذا تعدد مالكو الوحدة فعليهم اختيار شخص من بينهم ليمثلهم في الهيئة العامة وفي حال عدم اختيارهم لممثل عنهم يعد أول مالك منهم يحضر ذلك الاجتماع ممثلا للباقين حكما.
د. يجوز تبليغ الدعوة لحضور اجتماع الهيئة العامة للمالك أو لأي من مالكي الوحدة عند تعددهم أو لمن يقيم معه في ذات الوحدة أو لمن يعمل لديه او لشاغل الوحدة ويجوز إجراء التبليغ بتسليم الدعوة باليد أو بإلصاقها على مكان بارز في مدخل البناء أو البرج أو بأي وسيلة اتصال متاحة أو الاعلام بها شفهيا ويشترط أن يقع التبليغ قبل فترة كافية لا تقل عن أربع وعشرين ساعة من موعد الاجتماع وذلك ما لم ينص النظام الداخلي للبناء أو البرج على خلاف ما ورد في هذه الفقرة.
هـ. على الرغم مما ورد في أي تشريع آخر يجوز إثبات وقوع التبليغ بكافة وسائل الاثبات بما فيها الشهادة الفردية.
و. في حال شاب التبليغ أي عيب يكون الاجتماع قانونيا إذا حضره أعضاء ممن يملكون ما لا يقل عن (75%) من اجمالي مساحة وحدات البناء أو البرج ولا يجوز الطعن في هذا الاجتماع لعيب في التبليغات.
المادة (10)
أ. للهيئة العامة لجمعية المالكين وبموافقة أعضاء ممن يملكون ما لا يقل عن (75%) من مجموع مساحة الوحدات وضع نظام داخلي لتنظيم ما يلي:
1. الاحكام الخاصة باجتماعات الهيئة العامة لجمعية المالكين وأنواعها وعددها ونصابها وصلاحيات الهيئة العامة في كل اجتماع وكيفية اتخاذ القرارات والتصويت عليها وسائر الاحكام المرتبطة بالهيئة العامة.
2. الاحكام الخاصة بطريقة انتخاب مجلس إدارة جمعية المالكين وعدد أعضائه ومدة العضوية فيه وشروط العضوية وانتهاء العضوية أو سحبها وطريقة عقد وتنظيم اجتماعاته والنصاب القانوني لها وتعيين المفوضين بالتوقيع عنه وحدود صلاحياتهم وطريقة اتخاذه القرارات ومسك الحسابات الخاصة بالبناء أو البرج وسائر الاحكام المرتبطة بعمل مجلس إدارة جمعية المالكين.
ب. يشترط ايداع النظام الداخلي الذي تضعه الهيئة العامة لجمعية المالكين في السجل وأن لا يتعارض مع أحكام هذا القانون والانظمة الصادرة بموجبه ولا يعمل بأي حكم وارد فيه يتعارض معها.
ج. يشترط لتعديل النظام الداخلي للبناء أو البرج الحصول على موافقة أعضاء ممن يملكون ما لا يقل عن (75%) من مجموع مساحة الوحدات.
د. يعد النظام الداخلي الذي تضعه الهيئة العامة لجمعية المالكين والمودع في السجل ملزما لجميع مالكي الوحدات ولخلفهم العامين والخاصين ولشاغليها.
هـ. يضع المجلس بموجب تعليمات يتم نشرها في الجريدة الرسمية صيغة نموذجية للنظام الداخلي لإدارة الابنية والأبراج يتضمن الامور المحددة في الفقرة (أ) من هذه المادة وتطبق أحكام هذا النظام في حال لم تصدر الهيئة العامة لجمعية المالكين نظاما داخليا خاصا بها أو إذا خلا ذلك النظام من أي حكم من الاحكام التي تتضمنها الصيغة النموذجية.
و.
1. لكل عضو في الهيئة العامة لجمعية المالكين عدد من الأصوات يتناسب مع مساحة الوحدة التي يملكها الى اجمالي مساحة الوحدات.
2. إذا كانت حصة أحد المالكين تزيد على نصف اجمالي مساحة الوحدات يخفض عدد ما له من أصوات إلى ما يساوي مجموع أصوات باقي المالكين بشكل تلقائي.
المادة (11)
أ. يتولى ادارة جمعية المالكين مجلس ادارة يتم انتخابه من قبل الهيئة العامة.
ب. يعد مجلس إدارة جمعية المالكين وكيلا عن الجمعية وتكون التصرفات التي يبرمها والقرارات التي يصدرها نافذة في مواجهة كافة مالكي الوحدات وملزمة لهم إذا جاءت متوافقة وحدود اختصاصه استنادا للصلاحيات الممنوحة له بموجب النظام الداخلي للبناء أو البرج وكانت تراعي مصلحة الجمعية ولا تنتقص من حقوقها.
ج. لأي من مالكي الوحدات الطعن في تصرفات أو قرارات مجلس إدارة جمعية المالكين لدى المحكمة المختصة خلال مدة لا تتجاوز سنة من تاريخ العلم بها.
المادة (12)
على الرغم مما ورد في أي تشريع آخر تعد القرارات التي يصدرها مجلس إدارة جمعية المالكين وفقا لأحكام هذا القانون أسناداً تنفيذية يجوز تنفيذها بواسطة دوائر التنفيذ المختصة وتحصيل المطالبات المالية التي تتضمنها تلك القرارات دفعة واحدة دون تقسيط ولا يجوز للمدين انكار الدين وله الطعن في صحة القرار لدى المحكمة المختصة ولا يوقف الطعن إجراءات التنفيذ إلا إذا قررت المحكمة التي تنظر في الطعن خلاف ذلك وبالشروط والضمانات التي تراها مناسبة.
المادة (13)
أ. تطبق أحكام هذا القانون على العقارات المبنية وغير المفرزة المملوكة للمؤسسة العامة للاسكان والتطوير الحضري المقسمة الى أجزاء مستقلة والتي يزيد عدد الوحدات فيها عن وحدتين والمخصصة أو المباعة استنادا لأحكام قانون المؤسسة العامة للاسكان والتطوير الحضري لعدة أشخاص. ب. تتكون جمعية المالكين لكل عقار من العقارات المشار اليها في الفقرة (أ) من هذه المادة من مجموع الاشخاص الذين تم تخصيص أو بيع وحدات ذلك العقار لهم حسب السجلات المحفوظة لدى المؤسسة العامة للاسكان والتطوير الحضري ولا تعد المؤسسة عضوا في أي جمعية مالكين.
ج. مع مراعاة ما ورد في المادة (2) من هذا القانون يتم تحديد حدود الاقسام المشتركة للعقارات المشار اليها في الفقرة (أ) من هذه المادة بالاستناد الى مخططات الافراز المبدئي المحفوظة لدى المؤسسة وذلك لحين اتمام معاملة افراز العقار ولا تنتقل ملكية الاقسام المشتركة إلى جمعية المالكين إلا بعد إفراز العقار حسب أحكام التشريعات النافذة.
د. تطبق أحكام هذه المادة على العقارات المملوكة لأي مؤسسة رسمية أو شركة مملوكة بالكامل للحكومة تمارس أي عمل من أعمال التطوير العقاري بصورة مشابهة لما هو معمول به في المؤسسة العامة للاسكان والتطوير الحضري. ع م ون
المادة (14)
أ. يجوز منح أي مجموعة من المنشآت أو أي مشروع لانشاء مجموعة منها صفة تجمع عقاري بقرار من مجلس الوزراء بتنسيب من المجلس المستند الى توصية مجلس التنظيم الأعلى أو البلدية المختصة ووفق اسس وشروط تحدد بموجب نظام يصدره مجلس الوزراء لهذه الغاية.
ب. على الرغم مما ورد في أي تشريع آخر للمجلس بموافقة مجلس التنظيم الأعلى إبرام اتفاقيات خاصة مع أي مطور عقاري تتعلق بمشروع تطوير عقاري محدد وللمجلس أن يضمن الاتفاقية أحكاما تنظيمية خاصة بالمشروع وللمجلس ممارسة ما للجان التنظيم اللوائية والمحلية من صلاحيات وفقا لأحكام التشريعات النافذة.
ج. يتم تحديد حقوق والتزامات المطور العقاري وبصورة خاصة التزاماته فيما يتعلق بالبنى التحتية والفوقية في المشروع بموجب النظام المشار اليه في الفقرة (أ) من هذه المادة أو بموجب الاتفاقية المبرمة بينه وبين المجلس.
المادة (15)
أ. يشكل مجموع جمعيات المالكين للابنية والابراج الموجودة ضمن التجمع العقاري ومالكي الوحدات المستقلة الموجودة في التجمع حكماً اتحاداً فيما بينهم يسمى "اتحاد المالكين" ويكون لهذا الاتحاد شخصية معنوية وذمة مالية مستقلة بالقدر اللازم لإدارة ذلك التجمع العقاري ويكون كل عضو مساهما فيه بحصص تتناسب ومساحة أرض البناء أو البرج أو أرض الوحدة المستقلة التي يملكها الى اجمالي مساحة الأراضي المقامة عليها الأبنية والابراج والوحدات المستقلة.
ب. يكون لكل اتحاد من اتحادات المالكين اسم يميزه عن غيره شريطة أن يتضمن الاسم ما يدل على أن مالك الاسم هو اتحاد مالكين وأن يتم تسجيل الاسم في السجل.
ج. يكون أي شخص تنتقل اليه ملكية أي وحدة مستقلة موجودة في التجمع العقاري عضوا في الاتحاد حكما بمجرد تسجيل ملكيته في سجل الاموال غير المنقولة ويكون ورثة مالك الوحدة المستقلة أعضاء في الاتحاد بمجرد انتقال الملكية اليهم عن مورثهم.
د. تكون جمعية المالكين لأي بناء أو برج يتم انشاؤه في التجمع العقاري عضوا في الاتحاد حكما بمجرد اكتسابها الشخصية المعنوية.
هـ. يفقد العضو عضويته في اتحاد المالكين بصورة تلقائية بمجرد انتهاء ملكيته للوحدة المستقلة التي كان يملك حصصا فيها أو انتهت شخصيته المعنوية.
المادة (16)
أ.
1. يكون اتحاد المالكين هو المالك الوحيد لجميع البنى التحتية والفوقية الواقعة ضمن حدود التجمع العقاري والمخصصة حصراً لخدمته شريطة أن تكون مقامة بشكل كامل على نفقة المطور العقاري أو مالكي الابنية والابراج والوحدات المستقلة الموجودة في التجمع.
2.على الرغم مما ورد في أي تشريع آخر إذا تحمل المطور العقاري أو مالكو الابنية والابراج والوحدات المستقلة الموجودة في التجمع العقاري كامل كلفة انشاء البنى التحتية والفوقية الواقعة ضمن حدود التجمع العقاري فإنهم وفيما يتعلق بإنشاء البنى التحتية والفوقية يتمتعون بإعفاء من جميع الرسوم وعوائد التنظيم العامة والخاصة وعوائد التحسين والتعويضات المفروضة أو التي تتقاضاها أي جهة عامة مقابل إنشاء تلك البنى وفقا للتشريعات النافذة.
3. تحدد إجراءات تسجيل البنى التحتية والفوقية باسم اتحاد المالكين وأحكام وشروط منح الاعفاءات المتعلقة بها والمشار اليها في هذه الفقرة بموجب نظام يصدره مجلس الوزراء لهذه الغاية بناء على تنسيب المجلس.
ب. يتمتع اتحاد المالكين بكافة حقوق الإدارة والتصرف واستعمال واستغلال البنى التحتية والفوقية وإن لم يتم تسجيلها باسمه ويمثلها في ذلك مجلس إدارته ولا يحق لأي من المالكين إدارة هذه البنى أو التصرف بها أو استغلالها دون موافقة اتحاد المالكين.
ج. لاتحاد المالكين اجراء ما يلزم من تصرفات وإبرام ما يراه مناسبا من عقود لغايات صيانة البنى التحتية والفوقية والمحافظة عليها ودفع أي تعد عليها وإدامة الخدمات في التجمع العقاري وتحديد الحصة التي يتحملها كل عضو من النفقات اللازمة لذلك وبما يتناسب ومقدار حصصه في الاتحاد واستيفائها منهم ولجمعية المالكين العضو في الاتحاد الرجوع بالمبلغ على مالكي الوحدات في البناء أو البرج الذي تمثله واستيفاؤه منهم.
المادة (17)
أ. تتألف الهيئة العامة لاتحاد المالكين من رؤساء جمعيات المالكين ومالكي الوحدات المستقلة في التجمع العقاري أعضاًء وتعقد اجتماعاتها بدعوة من رئيس مجلس إدارتها أو نائبه.
ب. في حال عدم وجود مجلس إدارة قائم بصورة قانونية لإتحاد المالكين أو رفض رئيس المجلس أو نائبه دعوة الهيئة العامة للاجتماع يحق للأعضاء ممن يملكون ما لا يقل عن (15%) من اجمالي مساحة الأراضي المقامة عليها الأبنية والابراج والوحدات المستقلة في التجمع العقاري دعوة الهيئة العامة الى الاجتماع.
ج.
1. لكل عضو في الهيئة العامة لاتحاد المالكين حضور اجتماعات الهيئة العامة للاتحاد لمناقشة الامور التي تعرض عليها والتصويت على القرارات وله تفويض أي من الاعضاء الآخرين أو أي من شاغلي التجمع العقاري لحضور الاجتماع نيابة عنه خطيا.
2. إذا تعدد مالكو الوحدة المستقلة فعليهم اختيار شخص من بينهم ليمثلهم في الهيئة العامة وفي حال عدم اختيارهم لممثل عنهم يعد أول مالك منهم يحضر ذلك الاجتماع ممثلا للباقين حكما.
د. يجوز تبليغ الدعوة لحضور اجتماع الهيئة العامة الى رئيس جمعية المالكين أو نائبه أو أي مالك من مالكي وحدات البناء أو البرج الممثل في الهيئة العامة أو لمالك الوحدة المستقلة أو لأي من مالكيها عند تعددهم أو لمن يقيم معه في ذات الوحدة أو لمن يعمل لديه أو لشاغلها ويجوز إجراء التبليغ بتسليم الدعوة باليد أو بإلصاقها على مكان بارز في مدخل التجمع العقاري أو بأي وسيلة اتصال متاحة أو الاعلام بها شفهيا ويشترط أن يقع التبليغ قبل فترة كافية لا تقل عن أربع وعشرين ساعة من موعد الاجتماع وذلك ما لم ينص النظام الداخلي للتجمع العقاري على خلاف ما ورد في هذه الفقرة.
هـ. يسري حكم الفقرة (هـ) من المادة (9) من هذا القانون على التبليغات الخاصة باجتماعات الهيئة العامة لاتحاد المالكين. و. في حال شاب التبليغ أي عيب يكون الاجتماع قانونيا إذا حضره أعضاء يملكون ما لا يقل عن (75%) من اجمالي مساحة الأراضي المقامة عليها الأبنية والابراج والوحدات المستقلة في التجمع العقاري ولا يجوز الطعن في هذا الاجتماع لعيب في التبليغات.
المادة (18)
أ. للهيئة العامة لاتحاد المالكين وبموافقة أعضاء ممن يملكون ما لا يقل عن (75%) من مجموع مساحة الأراضي المقامة عليها الأبنية والابراج والوحدات المستقلة في التجمع العقاري وضع نظام داخلي لتنظيم ما يلي:
1. الاحكام الخاصة باجتماعات الهيئة العامة لاتحاد المالكين وأنواعها وعددها ونصابها وصلاحيات الهيئة العامة في كل اجتماع وكيفية اتخاذ للقرارات والتصويت عليها وسائر الاحكام المرتبطة بالهيئة العامة.
2. الاحكام الخاصة بطريقة انتخاب مجلس إدارة اتحاد المالكين وعدد أعضائه ومدة العضوية فيه وشروط العضوية وانتهاء العضوية أو سحبها وطريقة عقد وتنظيم اجتماعاته والنصاب القانوني لها وتعيين المفوضين بالتوقيع عنه وحدود صلاحياتهم وطريقة اتخاذه القرارات ومسك الحسابات الخاصة بالتجمع العقاري وسائر الاحكام المرتبطة بعمل مجلس إدارة اتحاد المالكين.
ب. يشترط أن يتم ايداع النظام الداخلي الذي تضعه الهيئة العامة لاتحاد المالكين في السجل وأن لا يتعارض مع أحكام هذا القانون والانظمة الصادرة بموجبه ولا يعمل بأي حكم وارد فيه يتعارض معها.
ج. يشترط لتعديل النظام الداخلي للتجمع العقاري الحصول على موافقة أعضاء ممن يملكون ما لا يقل عن (75%) من مجموع مساحة الأراضي المقامة عليها الأبنية والابراج والوحدات المستقلة في التجمع العقاري.
د. يعد النظام الداخلي الذي تضعه الهيئة العامة لاتحاد المالكين والمودع في السجل ملزما لجميع الاعضاء ولخلفائهم العامين والخاصين ولشاغلي التجمع العقاري.
هـ. يضع المجلس بموجب تعليمات يتم نشرها في الجريدة الرسمية صيغة نموذجية للنظام الداخلي لإدارة التجمع العقاري تتضمن الامور المحددة في الفقرة (أ) من هذه المادة وتطبق أحكام هذا النظام في حال لم تصدر الهيئة العامة لاتحاد المالكين نظاما داخليا خاصا بها أو إذا خلا ذلك النظام من أي حكم من الاحكام التي تتضمنها الصيغة النموذجية.
و.
1. لكل عضو في الهيئة العامة لاتحاد المالكين عدد من الأصوات يتناسب مع مساحة الأرض التي يملكها والمقام عليها البناء او البرج أو الوحدة المستقلة الى اجمالي مساحة الاراضي المقام عليها الابنية والابراج والوحدات المستقلة في التجمع العقاري.
إذا كانت حصة أحد الاعضاء تزيد على نصف اجمالي مساحات الأراضي المقامة عليها الأبنية والابراج والوحدات المستقلة في التجمع يخفض عدد ما له من أصوات إلى ما يساوي مجموع أصوات باقي الاعضاء.
المادة (19)
أ. يتولى ادارة اتحاد المالكين مجلس ادارة يتم انتخابه من قبل الهيئة العامة.
ب. يعد مجلس إدارة اتحاد المالكين وكيلا عن الاتحاد وتكون التصرفات التي يبرمها والقرارات التي يصدرها نافذة في مواجهة كافة مالكي الوحدات المستقلة وجمعيات المالكين ومالكي وحدات الأبنية والابراج القائمة ضمن التجمع العقاري وملزمة لهم إذا جاءت متوافقة وحدود اختصاصه استنادا للصلاحيات الممنوحة له بموجب النظام الداخلي للتجمع العقاري وكانت تراعي مصلحة الاتحاد ولا تنتقص من حقوقه.
ج. لأي من أعضاء الهيئة العامة للاتحاد الطعن في تصرفات أو قرارات مجلس إدارة الاتحاد لدى المحكمة المختصة خلال مدة لا تتجاوز سنة من تاريخ العلم بها.
المادة (20)
تطبق على قرارات مجلس إدارة اتحاد المالكين أحكام المادة (12) من هذا القانون.
المادة (21)
يكون شاغل العقار مسؤولا عن أداء كافة الالتزامات المطلوبة من المالك إذا ما تعلق الالتزام بالخدمات أو ارتبط بانتفاعه من الوحدة التي يشغلها في البناء أو البرج أو التجمع العقاري.
المادة (22)
للمجلس في الحالات التي يراها ضرورية حل مجلس إداراة أي بناء أو برج أو تجمع عقاري وتشكيل لجنة مؤقتة بالعدد الذي يراه مناسبا تتولى الادارة ودعوة الهيئة العامة للاجتماع خلال مدة لا تزيد على ستة اشهر من تاريخ تشكليها لانتخاب مجلس ادارة جديد.
المادة (23)
أ. ينشأ في الدائرة سجل يسمى (سجل جمعيات المالكين واتحادات المالكين).
ب. تعد جميع جمعيات المالكين واتحادات المالكين المنشأة بموجب أحكام هذا القانون مسجلة حكما في السجل بمجرد اكتسابها الشخصية المعنوية ويحق لأي عضو في الجمعية أو الاتحاد مراجعة الدائرة لتثبيت البيانات الخاصة بالجمعية او الاتحاد في السجل واستصدار شهادات التسجيل والشهادات الأخرى الخاصة بالجمعية أو الاتحاد الذي يكون عضوا فيه.
ج. تحدد الاحكام الخاصة بتنظيم السجل وقيد البيانات فيه واصدار شهادات تسجيل الجمعيات والاتحادات وشهادات بيانات السجل والبدل المستوفى على الخدمات تقدمها الدائرة بموجب نظام يصدره مجلس الوزراء لهذه الغاية.
المادة (24)
أ. لا يجوز لأي شخص ممارسة أعمال التطوير العقاري ما لم يكن شركة مسجلة لدى دائرة مراقبة الشركات من ضمن غاياتها القيام بأعمال التطوير العقاري.
ب. لا يجوز لأي مطور عقاري الاعلان عن أي مشروع من مشاريع التطوير العقاري أو بيع أي جزء منه أو إبرام أي عقد وعد بالبيع لأي جزء منه أو قبض أي مبلغ على حساب المشروع من أي جهة تمويل إلا بعد الحصول على موافقة مسبقة من المجلس وفقا لإجراءات وشروط تحدد بموجب نظام يصدره مجلس الوزراء لهذه الغاية.
ج. لا تطبق أحكام هذه المادة على المؤسسات الرسمية أو الشركات المملوكة بالكامل للحكومة التي تمارس أي عمل من أعمال التطوير العقاري ولا تعد هذه الجهات مطورا عقاريا لغايات هذا القانون.
المادة (25)
أ. يجب تسجيل أي عقد وعد ببيع وحدة أو وحدة مستقلة وأي عقد يتعلق بمنح حق المنفعة في قسم من الاقسام المشتركة لمدة غير محددة لدى مديرية تسجيل الاراضي المختصة تحت طائلة بطلان العقد.
ب. يجب ان يتضمن عقد الوعد بالبيع بيانا بكافة الشروط والاحكام المتفق عليها بين طرفيه وبصورة خاصة بيان مواصفات العقار ومدة التنفيذ والثمن وطريقة دفعه ويجوز لطرفي العقد إرفاق المخططات والتصاميم والشروط التفصيلية المتفق عليها مع العقد.
ج. اذ لم يتضمن عقد الوعد بالبيع اي من البيانات المشار اليها في الفقرة (ب) من هذه المادة يحق لاي من اطرافه التمسك ببطلان العقد واعادة الحال الى ما كان عليه قبل التعاقد.
د. يضع المجلس بموجب تعليمات يتم نشرها في الجريدة الرسمية صيغة نموذجية إلزامية لعقد الوعد بالبيع تتضمن بحد أدنى الامور المحددة في الفقرة (ب) من هذه المادة.
هـ. يستوفى رسم مقداره عشرون ديناراً عند توثيق العقد لدى مديرية تسجيل الاراضي المختصة وذلك بغض النظر عن قيمة العقار.
و. بعد تسجيل عقد الوعد بالبيع لا يجوز اجراء اي معاملة تسجيل أو نقل ملكية على العقار محل العقد الا بموافقة المتعاقدين.
ز. يجب اتمام اجراءات نقل ملكية الوحدة أو الوحدة المستقلة الى الموعود له خلال مدة لا تتجاوز سنة من تاريخ افرازها أو انهاء أعمال انشاء البناء أو مشروع التطوير العقاري الواقعة ضمنه ولا يعمل بالعقد بعد مرور هذه المدة ما لم يكن تأخر اتمام نقل الملكية لسبب خارج عن إرادة طرفي العقد.
المادة (26)
أ. إذا نكل الواعد عن تنفيذ وعده بالبيع فللموعود له اللجوء الى قاضي الامور المستعجلة للمطالبة بنقل ملكية العقار اليه.
ب. لا يجوز تنفيذ قرار قاضي الأمور المستعجلة بنقل ملكية العقار الى الموعود له الا بعد تحقق الشرطين التاليين مجتمعين:
1. انقضاء مدة عشرة ايام من اليوم التالي لتاريخ تبليغ القرار الى الواعد او بعد تصديقه من قبل محكمة الاستئناف في حالة الطعن فيه من قبل الواعد خلال المدة المذكورة وعلى محكمة الاستئناف ان تفصل في هذا الطعن خلال اسبوعين من تاريخ تقديمه.
2. تقديم الموعود له من غير المؤسسات العامة والبنوك كفالة عدلية او مصرفية وفق احكام التشريعات النافذة.
ج. في حال تحقق الشرطين المنصوص عليهما في البندين (1) و (2) من الفقرة (ب) من هذه المادة يعتبر القرار المستعجل سندا تنفيذيا قابلا للتنفيذ كحكم قضائي وفق احكام قانون التنفيذ الساري المفعول.
د. على الرغم مما ورد في اي تشريع اخر ٬ لا يكون الموعود له ملزما باقامة دعوى موضوعية بشأن القرار المستعجل بنقل ملكية العقار اليه ٬ كما لا يمس هذا القرار حق اي طرف باقامة دعوى موضوعية ضد الطرف الاخر لتقديم اي ادعاءات او مطالبات وفق احكام التشريعات النافذة.
هـ. اذا مضت مدة ثلاثين يوما من تاريخ تبلغ الواعد للقرار المستعجل او من تاريخ تنفيذه ايهما اسبق وبدون ان يقدم الواعد دعوى موضوعية امام المحكمة المختصة بخصوص عقد الوعد بالبيع موضوع القرار المستعجل ٬ فعلى المحكمة اعادة الكفالة العدلية او المصرفية الى الموعود له.
و. في حال نكل الموعود له عن تنفيذ ما يتوجب عليه تنفيذه لإتمام نقل ملكية العقار محل عقد الوعد بالبيع يخسر المبالغ المدفوعة مقدما من ثمن العقار ما لم يتفق على خلاف ذلك وللواعد المطالبة بفسخ عقد الوعد بالبيع وإلغاء تسجيله من صحيفة العقار وفق الإجراءات المحددة في هذه المادة.
المادة (27)
يكون المستثمر العقاري أو المطور العقاري مسؤولا بالتكافل والتضامن مع المقاول عما يحدث في الوحدات أو الوحدات المستقلة أو المنشآت التي يبيعها أو الاقسام المشتركة أو البنى التحتية والفوقية من تهدم كلي او جزئي أو عيب انشائي أو تلف ولمدة عشر سنوات من تاريخ إنشائها وذلك مع عدم الانتقاص من أي التزامات أخرى يلتزم بها المستثمر العقاري أو المطور العقاري بموجب عقد البيع أو أي تشريع آخر نافذ المفعول.
المادة (28)
أ. على المستثمر العقاري والمطور العقاري إيداع كافة المبالغ المرتبطة بأي مشروع إنشاء بناء أو مشروع تطوير عقاري ينفذه أي منهما يقبضها من المشترين أو الممولين قبل اتمام المشروع في حساب الأمانات.
ب. على أي جهة إقراض تقدم قرضا للمستثمر العقاري أو للمطور العقاري إيداع مبلغ القرض في حساب الأمانات الخاص بالمشروع الممول.
ج. يكون حساب الأمانات الخاص بأي مشروع إنشاء بناء أو مشروع تطوير عقاري مخصصا بصورة حصرية للانفاق على ذلك المشروع ولا يجوز استعماله لغير هذه الغاية ولا يجوز لمدير الحساب السماح بسحب أي مبلغ منه إلا لهذه الغاية.
د. على الرغم مما ورد في أي تشريع آخر لا يجوز الحجز على المبالغ المودعة في حساب الأمانات إلا استيفاء لدين نشأ بسبب أعمال تنفيذ المشروع المخصص له الحساب أو لاسترداد مبلغ مودع فيه صدر قرار قضائي قطعي برده.
هـ. إذا تعددت المشاريع التى ينفذها المستثمر العقاري أو المطور العقاري يجب فتح حساب امانات مستقل لكل مشروع ولا يجوز أن يكون للمشروع الواحد أكثر من حساب أمانات.
المادة (29)
على الرغم مما ورد في قانون البنوك أو أي تشريع آخر لا تخضع حسابات الأمانات لأحكام السرية المصرفية ويحق لكل من له مصلحة التقدم بطلب الى محافظ البنك المركزي لتكليف مدير الحساب بإطلاعه على الحركات المنفذة على الحساب ويجوز لأي جهة رسمية مخاطبة مدير الحساب وتكليفه بإطلاعها على كشوفات حساب الأمانات والوثائق المتعلقة به.
المادة (30)
تحدد اسس واجراءات اعتماد مدراء الحسابات والتزاماتهم وإجراءات فتح حسابات الأمانات والايداع فيها والصرف منها والتصرف بأرصدتها والنسبة الواجب على المستثمر العقاري أو المطور العقاري المساهمة بها في المشروع من أمواله وسائر الامور المتعلقة بهذه الحسابات في نظام يصدره مجلس الوزراء لهذه الغاية ولحين صدور هذا النظام يحدد البنك المركزي أسماء البنوك والمؤسسات المالية التي يجوز فتح حسابات الأمانات لديها ويدار الحساب حسب الاجراءات المتبعة لدى تلك المؤسسات.
المادة (31)
لكل شريك في الوحدة أو الوحدة المستقلة حق الافضلية لشراء الحصة الشائعة التي يراد بيعها بالتراضي الى شخص غير شريك ولا ينشأ ذلك الحق اذا كان البيع بين الزوجين او الاصول او الفروع او الاخوة او الاخوات وفروعهم ٬أو حصل البيع او الفراغ بالمزاد العلني وفقاً لاجراءات رسمها القانون .
المادة (32)
أ. يسقط حق الافضلية اذا ابلغ البائع اسم المشتري وعنوانه وشروط البيع بواسطة الكاتب العدل الى الشركاء في الوحدة أو الوحدة المستقلة ولم يقبلوا بهذه الشروط خلال عشرة ايام من تاريخ التبليغ.
ب. اذا قبل الشركاء بالشروط المعروضة يجب عليهم ابلاغ ذلك الى البائع بواسطة الكاتب العدل وتنفيذ الشروط في مديريات التسجيل خلال يومين اعتباراً من تاريخ تبليغ قبول العرض الى البائع.
ج. لا يتجزأ حق الافضلية ولا يجوز استعماله او اسقاطه الا بكامله فاذا تعدد اصحاب حق الافضلية استعمله كل واحد منهم بنسبة الحصص التي يملكها ٬ واذا اسقط احدهم او بعضهم حقه انتقل الحق الى الباقين بالتساوي.
د. اذا ثبت ان الشراء تم بشروط افضل من الشروط المبينة في الاشعار المرسل الى اصحاب حق الافضلية يكون البائع مسؤولاً تجاههم بعطل وضرر يوازي على الاقل ربع قيمة المبيع وذلك دون حاجة الى انذار.
المادة (33)
أ. تلتزم جمعية المالكين بالتأمين على البناء أو البرج والاقسام المشتركة فيه وعلى اتحاد المالكين التأمين على التجمع العقاري والبنى التحتية والفوقية الخاصة به ضد كافة الاخطار بما فيها أخطار الهلاك الكلي أو الجزئي وأخطار الحريق على أن يكون المستفيد من التأمين هو الجمعية أو الاتحاد حسب واقع الحال.
ب. إذا ما أخلت الجمعية أو الاتحاد بتنفيذ التزامها المنصوص عليه في الفقرة (أ) من هذه المادة يكون لأي عضو في جمعية المالكين أو اتحاد المالكين إجراء التأمين والرجوع بقيمة أقساط ونفقات التأمين عليها.
ج. لجمعية المالكين واذا رفض احد المالكين الاذعان لقرار الهيئة العامة فانه يكون ملزماً ببيع حقوقه لباقي المالكين او بعضهم بالثمن الذي تقرره محكمة البداية التي يقع البناء أو البرج ضمن منطقة اختصاصها بناء على طلب يقدمه مجلس إدارة جمعية المالكين ينظر فيه بصفة الاستعجال.
المادة (34)
لمجلس الوزراء بناء على تنسيب المجلس ان يقرر منح أي مشروع تطوير عقاري المزايا والاعفاءات التي يراها مناسبة لمدة محددة وبالشروط التي يحددها القرار على ان ينشر القرار في الجريدة الرسمية.
المادة (35)
أ. يحتفظ مالكو الوحدات فيما يتعلق بأرض البناء الملاصقة أو المحيطة بوحداتهم بحقوق المنفعة استنادا للأعراف السائدة ولا يحق لجمعية المالكين أو مالكي الوحدات منازعتهم فيها.
ب. للمطور العقاري أو المستثمر العقاري قبل نشوء جمعية المالكين أو اتحاد المالكين ولجمعية المالكين أو اتحاد المالكين عند نشوئهما الحق في تخصيص أجزاء محددة من البناء أو التجمع العقاري أو الأرض المقام عليها البناء أو التجمع لاستغلالها كمواقف إضافية للمركبات وتسجيلها بهذه الصفة في سجل الأموال غير المنقولة وذلك مع عدم الاخلال بالاحكام المتعلقة بالمواقف الواجب توفيرها وفقا للتشريعات النافذة.
